13省市明確房貸利率下限“新版”房貸利率與改革前水平大體一致

時間:2019-09-15

10月8日,將是新舊房貸利率的切換時點。日前,《經濟日報》記者從相關人士處瞭解到,已有超過13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作,明確了“新版”房貸利率浮動下限。

8月25日,中國人民銀行公告〔2019〕第16號明確,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成,這也被市場稱作房貸利率“換錨”。10月8日起,“換錨”後的“新版”房貸利率也將正式啟用。

《經濟日報》記者瞭解到,北京房貸利率“換錨”後的利率下限為:首套房利率不低於LPR+55個基點,二套房不低於LPR+105個基點。按8月20日首次公佈的5年期以上LPR計算,北京地區“新版”房貸浮動下限將為首套房5.4%、二套房5.9%。各銀行將在此基礎上加點形成該行的房貸利率。

與改革前水平大體一致

“執行這一浮動下限後,10月8日後,北京的房貸利率水平與改革前大體一致。”一位國有大行房貸處負責人告訴《經濟日報》記者,改革之前,北京首套房利率為基準利率(4.9%)上浮10%,二套房上浮20%。

按照8月25日首次公佈的5年期LPR4.85%的水平計算,北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%,二套是5.9%,該水平與北京市當前主要銀行新發放的個人住房貸款利率水平基本一致。

目前,江蘇南京、蘇州兩地的“新版”房貸利率也已出爐。一家國有大行工作人員介紹,該行南京地區首套房利率為在LPR基礎上加80個基點,二套房加105個基點;蘇州首套房至少加120個基點,二套房加150個基點。相比之下,在改革之前,蘇州首套房貸款利率為基準利率上浮25%,二套房為上浮30%,“換錨”之後,總體上與之前大致相當。

在深圳,招商銀行首套房利率為LPR基礎上加30個基點,二套房加60個基點。

值得注意的是,不論是央行要求的加點底線,還是地方確定的加點下限,都不是一成不變的。記者從相關部門瞭解到,未來還將根據房地產市場供需變化和LPR波動情況,對個人住房貸款利率的加點下限進行調整。

利率調整因城施策

目前市場普遍預期,未來LPR會有一定程度的向下浮動空間,這是否意味著房貸利率也會一路走低?

相關人士認為,如果LPR調整了但加點水平保持不變,那麼房貸利率確實有可能發生變化。但他同時強調,當前房地產調控強調因城施策,各地的供需狀況有所區別,當地的市場利率定價自律機制在房貸利率定價中會發揮重要作用。

比如說,若個別城市因為LPR調整導致房貸利率變化,進而使得當地房地產市場供需矛盾突出,那麼,就會對當地的市場利率進行指導,也有可能利率下限會調整得相對頻繁,如一兩個月就調整一次,以保持當地房地產市場的基本穩定。

今年8月20日,在國新辦舉行的國務院政策例行吹風會上,央行副行長劉國強就表示,“有一點是肯定的,房貸的利率不下降。”對於房地產市場,要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率基本穩定。

對於大家普遍關心的存量房貸利率如何“換錨”的問題。目前,按照人民銀行公告[2019]第16號要求,存量貸款的利率仍按原合同約定執行。但據相關人士表示,存量貸款“換錨”相關政策正在研究中,但有一個基本原則——保護借貸雙方的合法權益。

大行準備基本就緒

距離10月8日越來越近,各家銀行也在緊鑼密鼓地為“換錨”做準備,主要包括貸款合同修訂、系統改造升級、員工培訓等。

“目前工行相關工作已經基本準備就緒。”中國工商銀行個人金融業務部副總經理任西明介紹,在工行內部已經印發了關於進一步加強貸款市場報價利率應用的意見,以指導各個分行的相關工作;與此同時,在制度層面,對個人貸款的管理辦法中利率條款的修訂工作也正在推進,預計這一部分9月中下旬就能完成。此外,在系統改造方面,目前,工行正在進行系統測試,9月中下旬工行系統就能支持房貸選擇LPR定價的準備工作。

中國建設銀行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱介紹,建行正加緊推進業務系統改造,並已指導分行做好LPR利率轉換準備工作。目前,建行正在研究房貸利率調整方式、加點數值等實施細節。同時,對新發放商業性個人住房貸款業務合同的利率等相關條款進行修訂。

“9月20日左右,建行的系統可以完成升級。” 黃有綱表示,在人員培訓方面,建行已啟動各級業務培訓,幫助一線業務人員和業務管理人員儘快熟悉新的管理規定、業務辦理流程和系統操作方法。同時,建行研究梳理了相關政策和客戶的問答題庫等,已經完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準備,以保障10月8日平穩切換。

購房者淡定以對

記者走訪北京多家房屋中介機構瞭解到,對於此次新舊房貸利率的切換,多數購房者均淡定以對。近期並沒有出現大量購房者“突擊”貸款的現象。

一位房屋中介機構的工作人員告訴記者,多數購房者目前已經知道房貸利率近期會有變化,但在瞭解了相關政策後,均認為這對其購房成本的影響比較小,也並不著急。

對於部分在新政過渡期,也就是新政發佈後、10月8日之前,購房並申請房貸的購房者來說,情況則各行有所差異。

部分銀行基層人員表示,目前過渡期內房貸利率執行的個別細節問題仍待細化。如新利率執行日期到底是以銀行簽約合同為準,還是以客戶購房合同為準,這些細節尚未明確。因此,各銀行目前在按照各自的情況,自行決定以哪個時間節點為準。

據融360大數據研究院的監測數據顯示,目前廣州、深圳等地的部分銀行,已經對新增房貸業務採用LPR進行利率報價,已受理房貸申請但未獲批的,用戶可以在以基準利率為定價基準的老合同和以LPR為定價基準的新合同之間進行選擇。

相關人士也明確表示,在10月8日之前,簽訂商業性住房貸款的合同中可以選擇基準利率作為定價基準。如果部分銀行已經準備就緒,在和借款人協商一致後,可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。

一位中國銀行工作人員告訴記者,已按照基準利率方式簽訂借款合同但未發放的貸款,按已簽訂的合同約定執行。如客戶確需調整定價方式,需廢除原申請,重新發起審批並簽訂新合同,但相關流程需要一段時間。

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