待宰羔羊5年向中國人吸金數百億!澳洲“影子銀行”下的龐氏騙局

時間:2019-09-16

閱讀導航

  • 前言
  • 澳大利亞房地產融資市場現狀成就“影子銀行”最佳生長環境
  • “一家開發商倒閉,另一家開發商跟著遭殃”,連鎖反應這才剛剛開始
  • “天上掉餡餅”就是重大損失的開始,有些投資人只有等戲都散了,才能後知後覺
  • “影子”銀行到底是投資者的“頭頂烏雲”還是“康莊大道”

前言

澳大利亞的“影子銀行”貸款規模比我們想象的都要大? 影響力也遠比我們想象的更廣泛。也許在你還對其一無所知的時候,就已經與其成為了利益相關者。

直到“曲終人散場”,你才後知後覺,自己在其中失去了什麼。


待宰羔羊5年向中國人吸金數百億!澳洲“影子銀行”下的龐氏騙局


按照金融穩定理事會的定義,影子銀行是指遊離於銀行監管體系之外、可能引發系統性風險和監管套利等問題的信用中介體系(包括各類相關機構和業務活動)。 影子銀行引發系統性風險的因素主要包括四個方面:期限錯配、流動性轉換、信用轉換和高槓杆。

和中國相似,在過去五年伴隨房價的快速上漲,澳洲的影子銀行呈野蠻發展趨勢,複合增長率達到46%。

那麼,在澳洲的影子銀行具備哪些澳洲特色呢,它存在的根基是什麼?整體而言,澳式影子銀行基於以下四大因素而生。

首先,澳洲幾乎所有的住房開發項目都是以“出售”為目的。

其次,澳大利亞房產投資享有負扣稅制度。

第三,澳洲銀行逐步撤出房產開發項目融資。

第四,澳洲移民快速增加,為“擊鼓傳花、龐氏騙局”提供支撐。

我們知道龐氏騙局,即利用新投資人的錢來向老投資者支付利息和短期回報,以製造賺錢的假象進而騙取更多的投資。

從這個意義上而言,澳洲的很多開發項目就儼然成為了一場龐氏騙局。而在這場龐氏騙局中,移民成為了“待宰的羔羊”。

過去幾年,澳大利亞移民數量大量上升,很多移民都湧向房價已“高高在上”的東部海岸城市,成為很多項目的“接盤俠”。尤其是公寓開發項目。

不過,澳洲媒體最新的報道顯示,澳大利亞審慎監管局(APRA)開始著手整頓當地的非銀行借貸行為,整個行業的芸芸眾相或將很快浮出水面。

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澳大利亞房地產融資市場現狀成就“影子銀行”最佳生長環境

首先,我們來談一談澳洲的房地產融資市場。我們知道,在中國,民間借貸等非銀行借貸現象在一段時間內非常猖獗,並引發了多重問題。例如,在報紙上,我們看到XX平臺倒閉,很多人一夜血本無歸,多年積蓄付之東流。

在澳洲,我們很多開發商由於從銀行貸不到錢,往往會尋求非銀行也就是“影子銀行”借貸渠道。同時,大量開發商甚至願意支付超過20%甚至更高的利息。

為什麼這些開發商願意支付這麼高的利息?

事實上,原因在於,開發商可以通過期房銷售,尤其是公寓開發項目迅速回籠資金,進而賺取利潤。因此,即便短期融資成本很高,但是相比公寓出售的利潤,也是可以接受的。

目前,澳洲住房開發項目單純以“出售”為目的,缺乏“長期出租投資”的理念是推動上述現象出現的一個主要原因。


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和美國不同,澳洲幾乎所有的出租物業都是歸個人持有,即開發商轉手銷售給個人投資者後出租。相反,美國大量住房開發項目則以“出租”為目的,開發資金來源於進行長期投資的機構投資者。

在美國,各大機構投資者之間對租戶的競爭非常激烈。換言之,為了贏得市場,當地的建築無論是在設計、建設質量、維護保養、物業服務方面均要遠遠超過澳洲。

在澳洲,由於開發商開發住房的目的是儘快出售,回籠資金。因此此類房屋往往是通過儘可能低的建造成本、最快的建設週期、儘快銷售給享有負扣稅制度的個人和家庭。

在澳大利亞,我們知道大量投資者之所以投資房子有一個很重要的因素,即負扣稅。

所謂的負扣稅是指將房產用於出租的投資者如果租金不足以彌補房貸利息等支出,則可以通過其他應稅收入中抵扣相應的稅款。

在這樣的制度下,很多投資者根本就不關心自己的租金有多少。因為,虧損額越大,可抵扣的稅額也越多。在許多情況下,負扣稅已經成了投資的全部目的。

另外,在澳洲,追逐高收益率的高淨值人群和家族辦公室可以說是“影子銀行”野蠻式發展的催化劑。

要知道,對於絕大多數富人而言,把錢存銀行換取2-3%的利息根本就不划算。換言之,很多銀行根本吸納不到多少儲戶資金。

在這樣的背景下,想要從銀行拿到低成本貸款的開發商越來越少,通過非銀行渠道融資的開發商越來越多。

但這樣的循環往復,事實上是一個不允許任何一個環節掉鏈子的“擊鼓傳花”遊戲。局中人也許真的應該為成為其中一環而夜不能寐,直到真正能夠全身而退的那一刻。

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“一家開發商倒閉,另一家開發商跟著遭殃”,連鎖反應這才剛剛開始


待宰羔羊5年向中國人吸金數百億!澳洲“影子銀行”下的龐氏騙局


根據悉尼先驅晨報於2019年6月22號的報道指出,澳洲本地開發商博盛地產開發集團(Bensons Property Group)向承裕金融資產管理(Altas Advisors)融資 3300萬澳幣用於其最新的項目開發,承裕金融資產管理(Altas Advisors)卻因資金缺口問題,在支付了600萬澳元貸款後,無法再繼續履行對博盛的融資貸款義務,終被博盛地產開發集團(Bensons Property Group)告上法庭。

博盛地產開發公司是澳洲本地的開發公司,其總部位於墨爾本。目前在墨爾本有6個開發項目,包括了其向承裕金融資產管理 (Altas Advisors)進行融資的 Liberty One和Moreland St項目。

項目位於墨爾本西北的內城區–富士貴(Footscray),距離墨爾本市中心僅 5 公里。項目由兩塊相鄰的地塊組成,分別為1 Warde Street和10 Moreland St, 博盛地產開發集團已經獲取了批文,並計劃建造包含 527套公寓的雙子塔樓。

博盛地產開發集團與房東簽訂合同價格為1000萬澳元(1 Warde St)和825萬澳元(10 Moreland St),並協商了交割日期分別為2019年4月和5月。

項目獲取批文後,博盛地產開發集團對土地進行了再次評估,帶有批文的土地評估價格為2700萬澳元(1 Warde St)和1800萬澳元(10 Moreland)。博盛地產通過郵件和通話與承裕金融資產管理(Altas Advisors)達成借貸協議,借貸額度為評估價值的75%,也就是2025萬澳元(1 Warde St)和1350萬澳元(10 Moreland)。

文件顯示,博盛將在三年內向承裕支付12.5%的借貸利息,如果超過三年,則需要支付高達13.5%的借貸利息,以上述條件借入3300萬澳元,用以支付1 Warde St和10 Moreland的兩處開發用地。

從2019年2月開始,承裕金融資產管理(Altas Advisors)先後對博世集團進行了三次放款,分別為2 月的 346.5萬澳元,隨後2周又放貸 50萬澳元和5 月放貸的200萬澳元。至今,承裕金融資產管理(Altas Advisors)一共針對該項目向博世集團放貸了 596.5 萬澳元。

承裕金融資產管理(Altas Advisors)向博世開發集團表示,由於資金迴流和融資等問題,沒有辦法再向博世集團提供餘下的貸款金額,約為2800萬澳元。

案件被提交到最高法院審理,該案法律文書使得承裕出現資金缺口,無法繼續履行借貸義務的原因浮出水面。據悉,承裕向 Steller 集團進行了大量借貸。

文件指出,承裕金融資產管理(Altas Advisors)向 Steller提供約1.69億澳元的資金,組成如下:

- 6800萬的一級抵押貸款

- 和 1.01億澳幣的無抵押股權投資。

《悉尼先驅晨報》報道發佈不久,這家在全盛時期曾在墨爾本擁有價值42億澳元項目管線的開發商Steller就宣告進入破產接受程序。

實際上,稍早些時候,Steller集團突然停止投資8000萬澳元的Sorrento洲際酒店項目施工,並解僱員工、大肆售賣手中資產時,其陷入困境的窘迫已經昭然若揭。

該集團陷入破產的主要原因包括:聯合創始人商業策略產生分歧“分道揚鑣”、揹負著高利息貸款、整體房產市場低迷且住房需求疲軟、銀行停止向房產買家提供貸款。以上這些原因也導致Steller對承裕無法履行還貸義務。


如果媒體報道的數據無誤,那持有6800 萬澳元一級抵押貸款和 1.01億澳幣的無抵押股權投資的承裕怎麼可能不遭受重創。

8月27日,悉尼承裕金融資產管理公司(Atlas Advisors)執行董事長蓋伊•赫德利(Guy Hedley)通過《澳洲金融評論報》表示:資產重組事務所麥格拉思尼科(McGrathNicol)的報告“完全錯誤”。

據悉,麥格拉思尼科稱,這家悉尼金融資產管理公司持有墨爾本開發商Steller高達1.302億澳元的無擔保債務頭寸。

麥格拉思尼科爾本月早些時候向澳大利亞證券和投資委員會(ASIC)提交了一份有關Steller四家子公司活動和資產的最新報告,其中包括這個有爭議的數字。

根據這些報道,Steller的總債務超過2.5億澳元。

資產重組事務所麥格拉思尼科7月1日被亞洲非銀行貸款機構OCP任命為13家Steller實體的接管人和經理人。該公司記錄的OCP風險敞口為9,730萬澳元,但其頭寸的擔保對象是 “排在首位抵押貸款持有者之後的所有現有和收購資產”。它將悉尼承裕金融資產管理公司(Atlas Advisors)債務歸類為無擔保債務。

麥格理私人銀行(Macquarie Private Bank)前首席執行官、承裕金融資產管理公司(Atlas Advisors)現任執行董事長蓋伊•赫德利(Guy Hedley)在獲悉麥格拉思尼科(McGrathNicol)報告的數據後表示,承裕(Atlas Advisors)對Steller的敞口大部分是“通過有擔保頭寸”獲得的。Atlas在7月11日收回Steller的16項資產後,任命破產重組管理專家集團KordaMentha為其代理。承裕持有這些資產的第一抵押貸款。

承裕(Atlas)方面表示,由此以來,麥格拉思尼科(McGrathNicol)向ASIC提交報告稱承裕金融資產管理公司(Atlas Advisors)對Steller有1.3億澳元的無擔保敞口,是完全不正確的。承裕對接管方未能準確報告現狀感到失望。承裕(Atlas Advisors)的非抵押貸款敞口根本達不到1億澳元,並且其中一半是通過已建成公寓的擔保資產協議獲得的。

承裕金融資產管理公司(Atlas Advisors)現任執行董事長蓋伊•赫德利(Guy Hedley)表示:“與此同時,我們低於5000萬澳元的無擔保淨風險敞口,將受到董事和公司擔保的約束,這些擔保將包括房地產解決方案和潛在訴訟。”

一位發言人表示,麥格拉思尼科仍然堅持其數據報道,但澄清稱,這些數字是基於Steller相關公司的財務記錄,並不是基於麥格拉思尼科自己的評估。

麥格拉思尼科的報告涵蓋了OCP於7月1日指定接管的13家Steller實體中的4家。它們包括與大部分債務相關的Steller Developments (ACN 168 479 614)、Steller Estate Rosebud、Les Denny和Steller Care。

Steller Developments的其他有擔保債權人包括昆士蘭銀行 (Bank of Queensland),該行持有200萬澳元的債務,其中包括3 Faulkner Street,Bentleigh該處資產的第一抵押貸款債務(該行最近還拍賣了一架Steller持有的直升機)、聯邦銀行(Commonwealth Bank)(84萬澳元)、LaTrobe Financial(175萬澳元)。

與此同時,澳大利亞稅務局持有30多萬澳元債務,是一個無擔保的債權人。

據估計,Bentleigh這處房產的可變現價值在350萬澳元至400萬澳元之間,而另一處房產11 Moorabbin Central Avenue的價值在200萬澳元至250萬澳元之間。

在Steller Estate Rosebud的資產中,有一處房產位於310-330 Jetty Road, Rosebud,估價在600萬澳元至1000萬澳元之間。

資產重組事務所麥格拉思尼科針對Steller Developments的活動報告顯示,有超過1.3億澳元債務是公司的關聯方貸款,其中Steller Communities貸款額達4480萬澳元、Steller Home Loans貸款額達2440萬澳元、Steller PF 達2300萬澳元以及Continental Development 達1600萬澳元。

另外,根據承裕任命的破產重組管理公司KordaMentha就Steller實體公司之一Paul Maurice Pitard Pty Ltd提出的另一份報告顯示,該公司負債超過1400萬澳元。

目前就承裕與Steller集團之間的融資貸款規模還沒有確切定論。但通過承裕宣佈停止向博盛繼續供款就足以證明其資金鍊已經出現了問題。

從博盛的角度來看,開發商作為本應在食物鏈頂端的一環,但卻在這場糾紛裡卻被迫捲入窘境,在沒有準備的情況下,突然面臨自行對項目供款的緊急情況。由此可見,作為開發商在向非銀行類機構進行借貸時,務必做好盡職調查,確保非銀行類機構可以如約履行借貸義務,以確保項目可以順利進行。

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“天上掉餡餅”就是重大損失的開始,有些投資人只有等戲都散了,才能後知後覺

承裕金融資產管理(Altas Advisors)是澳大利亞本地的基金管理公司,管理超過17億澳幣的資金,主要融資渠道為重大投資移民簽證SIV 投資人,根據其網站顯示,承裕金融資產管理(Altas Advisors)擁有超過400位SIV 客戶。

在承裕陷入資金鍊困境的同時,這些重大投資移民簽證投資人的資金難免也會面臨潛在衝擊。

通常情況下,SIV投資人都不會對澳洲金融市場有很深的理解,在選擇投資項目時,會更加依賴於承辦基金機構的推薦。

如果基金選擇項目時,將獲利百分比擺在評估條件第一位,項目質量及前景都不作為優先考慮條件的話,那再正規的基金投資機構接下來的發展路線恐怕都可能變成“龐氏騙局”:靠源源不斷新客戶加入,才能維繫利息發放和資金鍊運作。

最後後知後覺,發現要承受損失的,更是那些對澳洲瞭解不多卻滿懷希望投入財力心力辦理重大投資者簽證的準新移民。

另外,悉尼和黃金海岸郊區公寓開發商Ralan Group也在今年因公寓價格低迷、租金下滑、和銷售艱難而破產。儘管公司債權人的總額仍有待確認,但初步跡象表明,Ralan Group負債大約5億澳幣。


待宰羔羊5年向中國人吸金數百億!澳洲“影子銀行”下的龐氏騙局


Ralan Group公司待開發項目管線中擁有超過3000套公寓,目前,Grant Thornton已經被任命為該公司的自願託管機構。

據悉,在悉尼經過多年開發並獲得成功之後,Ralan於2015年開始試水黃金海岸市場,並在當地成立了一家合資企業,開始了一項雄心勃勃,價值10億澳幣的開發項目。

根據《澳大利亞金融評論報》(Australian Financial Review)最新披露,已經宣佈破產的Ralan Group早在2013年就從買家那裡借了鉅額資金,幾乎與其建築商Steve Nolan Construction遭遇嚴重財務困難的時間差不多。

據報道,2013年7月,在悉尼北岸(North Shore)Ralan開發項目中,一套價值69萬澳元的兩居室公寓的買家向Ralan釋放了22.7萬澳元,還向Ralan支付了6.9萬澳元押金,總利息(年利率為15%)為4.4萬澳元。

然後在2014年9月完工交房時從購買價格中扣除這一金額,這是一種高風險的策略,但在當時確實得到了回報。

房地產律師託尼·科達託(Tony Cordato)是悉尼Cordato Partners律師事務所的負責人,他為2013年購買這套公寓的買家代理。

科達託向《澳大利亞金融評論報》(Australian Financial Review)表示:“有一條古老卻靈驗的經驗法則,如果支付的利息超過10%,你就會破產。至少6年來,Ralan一直在為規模龐大的貸款支付15%的利息。”

他表示,Ralan的合約中沒有任何授權釋放押金的條款,當他在和解協議中發現這一點時感到“震驚”,“因為如果Ralan在大樓完工之前就破產了,買家就有失去所有錢的風險”。

科達託表示,買家很可能在不知情的情況下授權向Ralan釋放資金,因為他們直接與中介Ralan Property Services打交道。Ralan Property Services是一家由威廉和布萊恩·奧德懷爾(William and Bryan O‘Dwyer)執掌的公司。

科達託表示:“Ralan提供的價格補償往往非常有吸引力,買家考慮到自己將以每年15%的利率獲得利息,而如果他們把錢存在銀行,利率就會低得多。”

五年後,在市場動盪的情況下,超過1800名Ralan公寓買家需要承受總計近2.8億澳元的虧損,也就是這些買家此前將押金借給開發商,期望獲得15%的年回報率。

Ralan倒閉,欠下5億澳元,但它的麻煩卻可以追溯到2013年,當時專門從事建築業的史蒂夫·諾蘭建築公司(Steve Nolan Construction)遇到了現金流問題。

Ralan Group為該建築商提供了350萬澳元的現金注入,但史蒂夫·諾蘭(Steve Nolan)仍在2014年2月倒閉,給Ralan帶來了巨大的財務壓力。

Ralan創始人威廉·奧德懷爾(William O‘Dwyer)在2014年2月表示:“我不僅要和350萬澳元說再見,還要再花數百萬澳元才能找到一個新的建築商來完成這些項目。”

據瞭解,正是在這個時候,隨著虧損的增加,奧德懷爾先生想出了以無擔保貸款的形式向他的買家借錢的想法。

2013年1月,價值69萬澳元的悉尼公寓的銷售合同由O‘Dwyer先生作為賣方Ralan Dumaresq No.2 Pty Ltd的唯一董事簽署。

根據Grant Thornton的聯合管理人賽義德·賈哈尼(Said Jahani)的說法,在Ralan的Sapphire、Ruby和Orchid開發項目購買公寓的大多數買家都同意了將押金釋放給Ralan的子公司,而不是安全地存放在信託賬戶中。而從調查中看到的情況來看,Ralan從未盈利。”

進一步考慮一下,這是一個通過Ralan Real Estate精心策劃的聰明計劃,它與買家簽訂了附帶合同,以釋放押金,收穫了來自買家的無擔保貸款。同時,對購買者的律師隱瞞了這些附帶合同,律師無法在釋放保證金時提出質疑,更不能堅持對貸款進行質押擔保。

也就是說,Ralan的買家可以說是在“作鳥獸散“後才發現已經面臨重大損失。而想要收回其押金又必將經歷漫長而痛苦的“維權”,但結果很可能依然是一無所獲。

在資本遊戲裡,當有人承諾給你超過10%的利潤,那就一定要想一想,如果這次“天上掉餡餅”需要你在並不清楚整個遊戲規則的時候就賭上全部本金,你能否泰然自若,胸有成竹。不要做遊戲裡最後一個離場,且不得不收拾殘局的“冤大頭”。

事實上,當遇到一個利潤豐厚的回報項目、一個千載難逢的便宜時,在掏錢的時刻,要做好血本無歸、石沉大海的心理準備,如果出現這種後果、看看自己能否承受住。承受的住就冒險一搏,承受不住就不去做——做最壞的打算,才不至於後悔莫及。

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“影子”銀行到底是投資者的“頭頂烏雲”還是“康莊大道”

在地產繁榮時期,投資者對澳洲東海岸大城市房地產的痴迷也刺激了開發商建房的熱情,數百個價值數十億澳元的大型商業和住宅房地產開發項目正在進行中。項目的類型和背後的開發商多種多樣,從豪華酒店到高層CBD公寓樓,零售綜合體,以及遠郊地區的開發項目應有盡有。


待宰羔羊5年向中國人吸金數百億!澳洲“影子銀行”下的龐氏騙局


現在看來,關於這些開發項目,最有趣的不一定是它們是類型的項目,而是它們最初是如何出現的。傳統上,開發項目的大部分啟動資金都來自銀行或其他主流貸款機構。然而,隨著當前環境下,主要銀行和其他金融機構已大幅收緊對投資者和住房貸款申請人的貸款壓力,以降低資產負債表風險。開發項目所需大部分資金已經越來越多地來自所謂的“影子銀行”。

根據澳大利亞儲備銀行(RBA)的數據,影子銀行貸款約佔金融系統總資產的7%,大約相當於5000億澳元的資本。

當然,目前的規模還不足以讓央行擔憂,但完善影子銀行業務的監管已經成為一項緊迫的任務。未來,監管機構可能會引入更多的監管/法規對參與融資的企業和公司類型加以限制。舉例來說,那些貸款給資金有限並用於可疑用途的項目可能被禁止。房地產開發也可能在新規中被單獨規範。

而對於投資者來說,應該清醒地認識到“影子銀行”當然存在風險,但最重要的是如何認識到風險,識別風險,並以正確的行動和態度來緩解風險。

“影子銀行”多由澳大利亞和外國機構投資者以及越來越多的成熟私人投資者支持的非銀行金融中介機構組成。

事實上,澳大利亞法律確實對“影子銀行”投資人提供的保護較少,因為這類投資人已經被默認為比普通投資者更有見識和財務經驗的借款人。

而現實中,入場“影子銀行”的投資人很可能只能在投資金額門檻上過關,但距離“成熟投資者”還有很遠。並不能清晰的知曉其中風險與機遇,也並不明白其運營的模式。

“短期投資,高額回報”是幾乎所有“影子”銀行的賣點。出錢投資的有很大一部分都是資金實力不菲但不願意把錢投給年息為2%或3%的大銀行,也不願意把錢投進股市的中產階級,對於許多投資者來說,在較短的時間內收穫7%以上的利息,是一種非常誘人的選擇,也充分顯示了“影子銀行”對於投資人來說存在的合理性。

問題是一旦“影子”銀行出現資金缺口,整個系統都會受牽連。借款方的任何違約風險大機率都將由投資者獨自承受。

所以,作為一個普通投資者,首先要對收益率要有一個合理的預期,對投資收益率的預期過高是危險的。巨大的財富積累並不依靠短時間的爆發,而是長期穩健收益的結果。與此同時,期待一個遠高於固定收益且無波動的收益率是極度不現實的。投資者想要獲得長期的高收益,那麼短期的波動是必須忍受的。

當投資者受自身認知侷限時,建議可將風險分析的工作轉移給會計機構,會計師不僅是“影子銀行業”的旁觀者,更是主要參與者,在識別風險和通知客戶方面發揮著重要作用。會計機構在很大程度上可以積極主動地提醒客戶潛在的違約風險。

資本市場是一個可以盡情揮灑才華的舞臺,也是名與利深度交織的場所。雖說君子愛財取之有道,但在巨大的名利誘惑之下,也極易誕生一些形形色色的“甜蜜陷阱”。

事實上,金融的本質是資源配置,什麼樣的資產配什麼樣的收益,當出售的資產和收益不能匹配時,出資者的損失便早已註定。

陽光底下沒有新鮮事,面對一些誘惑,面對致富的狂歡,我們的頭腦都應該冷靜一些,把錢放在自己真的看懂的地方,在自己能力圈內投資或作為甲方聘請“專業外援”做好調研及諮詢再擴張投資領域,都可以大幅度減少犯錯的機會。不然,我們還是會犯一樣的錯,會有同樣的喜怒哀樂。你所做的,別人早已做過;你的際遇,也有很多人和你一樣。

古往今來,概莫能外。已有的事、後必再有.已行的事、後必再行.日光之下並無新事。

參考資料來源:

https://www.smh.com.au/business/companies/atlas-and-bensons-battle-over-33m-funding-gap-20190620-p51zld.html)

https://www.afr.com/property/residential/atlas-advisors-says-130m-steller-debt-position-totally-incorrect-20190826-p52ksz

https://www.afr.com/property/residential/ralan-borrowed-from-buyers-as-far-back-as-2013-20190814-p52gx0

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