意外來臨!房企突然慫了,到底怎麼回事

時間:2019-03-13

本文為樓市參考團隊原創!

土地市場成交情況,素有房地產市場的“晴雨表”之稱。

近日,不少房企交出了2019年1-2月的拿地情況,從數據來看,房企在2019年的拿地意願並不強,相比去年也變得更加謹慎了,看完數據後,不少人對樓市又開始‘心生擔憂’。

數據一:

2019年1-2月,“房企拿地金額TOP50”的門檻僅為22億元,較上年同期額30億元下降26.7%。

數據二:

從各線城市情況來看,除了三線城市外,一二線城市土地成交建築面積和均價都出現大幅下滑,其中二線城市的跌幅最大。

如果我們要把近幾年的房地產市場做個對比,那麼我可以發現,2017年是樓市蓬勃發展的一年,2018年,房地產調控政策開始收緊,各大房企也開始更注重現金流了,而到了2019年,房地產商開始變得更求穩和理性了。

各大房企相比拿地金額相比去年都下降了26.7%,這是一個什麼概念?我們知道,平常房企要想在同行中“制勝”,最得力的法寶就是土地儲備了,所以過往,有錢有資源的房企,都會儲備大量土地。

現在2019年頭兩月的房企的整體拿地情況,出現大幅大幅下滑的情況,在筆者看來,無外乎以下幾種原因:

一、房企在心態上更求穩了

我們知道,在2018年時,就已經出臺了一系列的樓市調控政策。

比如遏制房價上漲的嚴令,就完美的打消了房企希望政策鬆綁、房價上漲的預期,再加上去槓桿、融資難、回款難等一系列問題,使得在去年不少房企出現土地底價難成交和土地流拍頻發的現象。

房企之所以在2019年拿地意願不那麼強烈,其實更像是在等待某種政策回暖的信號,但顯然,起碼在3月份之前,暫時還沒等到。

比如前幾天,今年的政府工作報告中,因近幾年市場提法最多的“房住不炒”沒有出現,就曾被部分媒體解讀為樓市調控要放鬆了,不過,隨後就被住建部闢謠,住建部明確表態這是一種誤讀。

很顯然,2019年繼續保持房地產調控政策的連續性穩定性,仍是2019年的房地產的大基調,在這樣的背景下,房企的買地意願,只能不斷趨於理性。

二、開發商資金成本壓力大

現在的開發商拿地意願為啥沒那麼高了?最主要還是錢緊了。

2019年房企面臨的最大壓力就是融資難問題,雖然年內央行多次宣佈定向降準,但由於監管層對於進入樓市的資金進行嚴格監管,因此,在拿地方面就會顯得捉襟見肘。

當然,有些人會說,前陣子絕大多數房企不是通過發行債券的方式借到了“創歷史記錄”的錢麼,他們為何不用來土地。

很明顯房企有房企的考慮,很大可能這本身借到的錢就是當做一種“過橋資金”在使用,即通過借新錢的方式去歸還要到期的債務。

相關數據顯示,從2018年開始,到2019年、2020年,房企集中進入還債期,規模與量級將遠超往年。自2018下半年到2021年房企有息負債規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億,2022年及以後到期的總規模0.9萬億,可以看出,2019年是房企還債壓力最大的時候。

當然,不能排除也有可能是公司把借來的錢用到了公司新的業務上,但反正大夥沒把這筆錢來買地就對了。

從2019年頭兩月房企對土地的熱度,其實就可以做出推斷,不出意外,2019年大部分房企對土地市場的熱度將持續降低,同時,土地市場的溢價率也將有所降低。

而出現這樣的情況,只會讓土地的集中度越來越像房企龍頭集中,甚至出現中小房企一地難求的情況。

當所有房企都不願意拿地的時候,大型房企往往過往的土地儲備決定了他們能夠比中小型房企撐得更久,而當各路房企開始“一窩蜂”囤地的時候,各個城市的各種門檻就來了。

比如之前上海的土地出讓評分體系,其實就是“買地資格”的評判,上海規定了競自持比例、提高保證金比例等等,而這些條件,都將更有利於實力雄厚的大型房企。中小開發商在嚴格土地制度下已經很難獲得一線城市的土地競拍資格。

在前面的數據我們也可以看到,一二線城市的土地成交是都有顯著下滑的,三線城市的土地成交面積也略有下滑,但是土地成交均價卻出現了逆勢上漲。

這也間接反映出了一個問題,當整體樓市行情不那麼景氣的情況下,一些一二線城市開始普遍限價,導開發商項目利潤單薄,相比反而是某些三四線城市的項目可能獲得更高利潤。

相對來說,三四線城市投入5000萬元拿地,開盤後3個月就可以全部回籠土地款,又可以繼續拿地、滾動發展,特別適合規模不足夠大的房企彎道超車。

所以,在2019年持續調控的大背景下,真不能排除某些房企在三四線城市上“大做文章”。

比如部分房企可能會加大三四線城市促銷力度,做到快速賣出,然後回籠迅速回籠資金,從而開發下一個項目。甚至不排除,有些中小房企,為了實現彎道超車,到三四線城市逆勢拿地(一二線拿地難道要大很多),而這時候,土地成本往往更低,誰屯得越多,未來勝算也許就更大,所以真不能排除有部分企業在現在“逆勢”的時候,去博一把。

該來的遲早要來的,現在連開發商都不怎麼拿地了,起碼向我們透露了,以前開發商那種囤地坐等升值,然後等房價大漲後的盈利模式,現在可能已經玩不轉了。

也就是說,如果這種趨勢發展下去,那麼以後房企的賣房利潤空間將會越來越難以掌握,甚至有可能出現虧本賣房的情況。

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