交易員春申君:拿掉地產,就是衰退。請不要把房地產管成養豬場

時間:2019-09-22

距上一篇《隱性債務的求生之路與資產荒》已停更近半年,資產荒如期而至,隱性債務也開始慢慢有越來越多嘗試解決的方案。似已再沒有太多想說的,所以中間即便寫了兩篇文字,還是沒有意願發出來。最近,看到各種新的政策,看完經濟數據,又覺得應該出來說兩句。

現在似乎正在藉著“房住不炒”這把尚方寶劍,運動式打壓房地產,一些不合常理的手段出爐。我是舉雙手贊成“房住不炒”的,北京2017年出317政策前我寫過的十萬加文字也是出過力的,而且對民營經濟的融資擠佔我也是反對的,甚至一年前我都還在反對放鬆地產。但現在又有了一邊倒的苗頭,大有運動式棒殺地產之嫌。所有的經濟危機一般都源自用力過猛。現在說危機有些早,但我們確要防範通過強行干預把地產搞成一場危機之源。要知道今年以來投資幾乎是靠房地產獨自支撐的,今年房價也沒怎麼漲,一線城市甚至在跌,這種時候打壓它是為什麼呢?非要弄出個衰退?

交易員春申君:拿掉地產,就是衰退。請不要把房地產管成養豬場

投資拿掉房地產都不及格

交易員春申君:拿掉地產,就是衰退。請不要把房地產管成養豬場

房價最近很溫和。價格溫和總量上漲難道不是一個頗為理想的地產狀態?

指望基建投資?:你以為現在是積極的財政政策?其實我們處在被動的財政緊縮之中

上篇隱性債務的文章說過,國內基建投資現階段的特點是開正門堵偏門。中央攬權的積極財政政策看似轟轟烈烈,但比起之前地方政府主動作為力度還是差了點意思。一方面,從中央發起的自上而下的基礎設施類大項目其實已經很難挖掘,比如現在哪個省還能有像樣的交通路網新建呢,而城市舊改改改電梯修修樓遠不及棚改那種拆了重建力度大。相反,各種地方政府能做的修修補補依然很多,比如環境水資源保護,比如城市內交通,比如城市資源的升級改造。化整為零更適合當下。另一方面,集權發個地方債再分配式的財政比起以前的地方舉債做投資,效率低多了,很多錢沒法用不敢用,我們不能指望這種方式很快有起色,至少目前像樣的項目單子都沒看到。

現在的問題就是做這個化整為零的難度比以前大了太多。雖然我們看到很多為地方政府投資開正門的政策相繼出爐。專項債加速發行,專項債可做項目資本金等等。但地方政府項目缺的是資本金嗎?並不是,缺的是開正門政策下的舉債空間,或者說以10%的財政支出責任能夠撬動多少項目。現行唯一可行的PPP融資政策下,比如政府想新上一個PPP項目,必須走一道行政審批,報一遍財政部的項目庫。入庫條件上,如果發現現有項目每年付息責任已經接近了10%的財政一般支出,即便有資本金,也是沒法通過財政部的PPP項目庫。一是多了道手續,二是嚴格控制了舉債空間,地方政府主動作為的空間實在有限。你說相比過去這算不算緊縮?

這就是現階段基建投資最現實的問題。不是有沒有資本金的問題,不是貸不貸的到款的問題,而是每年現金流的問題。現金流問題再挖掘就是利率的問題。存量的支出責任主要來自利息,利息降下來了,新的舉債空間就有了,就能做新投資新項目了。比如LPR利率降下來,每年存量項目付息少一些,算上新上的項目也不會超標,那麼這個新項目就能做了。但5年以上的LPR又攔著不降,貌似為了防住地產,殊不知也堵住了基建長期融資的口子。

再摁下去一個房地產投資?降息週期下,不降反升地產利率

這段時間的利率並軌加上調低LPR我們隱約看到了一個降息週期的開始。但房貸按揭利率被完美的避開了,甚至加了幾個基點的利息。這種操作就有點扭曲了,帶著明顯的打壓意圖。

“房住不炒”是非常正確方向,但這並不意味著為了防止炒,要把住的權力剝奪了。很多城市首套貸利率都要上浮,這是拿老百姓的錢補貼銀行。這也是不符合經濟金融規律的,老百姓的房貸一直以來都是銀行最優質的資產,遠比民營小微企業,甚至一些國有企業風險低,更優質,而且房貸審批時現金流條件比企業要苛刻得多,安全墊也厚的多。但房貸已經成了這個市場上利率最高的品種。上浮20%的房貸利率已經達到5.88%,這種利率水平在資產荒環境下,簡直是一場銀行的狂歡。這次LPR改革甚至把房貸利率改得比現在更高。利率被人為扭曲。5.9%將近6%的抵押貸款利率,在這樣一個資產荒的時代,這種離譜程度恐怕不敢想象吧。老百姓本可得到的合理融資價格被補貼掉了。

再探討一個問題,為何經濟下行期間房貸多?因為銀行不敢放別的貸款,房貸自然多,房貸利率搞得越高,銀行越願意把資源向房貸傾斜,比較價格之下,別的資產和項目更難談到合適的利率。這就是價格管制帶來的資源扭曲。扭曲還有一個結果,我們看到很多偏門被打開,資金還是流向房地產,監管是費力還不討好。最終結果就是老實本分的老百姓的真實的“住”的需求被用作補貼銀行的手段,有門道的“炒”的需求依舊屢禁不止。經濟下行期,全球降息,我們卻拼命抬高一個品種的利率。做好房住不炒不是通過這種方式。嚴格做好限購兩套即可,把房貸利率交給市場。房貸利率合理定價了,別的行業的民營企業才有拿到便宜資金的機會。不要迷信能在紛繁複雜的金融套利中維持住價格扭曲,其結果一定是這個被人為抬價的領域湧入各種旁門左道資金。有時候在想,我們的政策工具是不是太多了,試完一個不行就再換一個,多到好像做了一點什麼,但其實卻是不痛不癢的沒怎麼做。美聯儲很簡單,就降息和QE,該降25個點,絕不降5個點、10個點。

那麼,為什麼要歧視房地產呢?因為據說最近房地產成了阻礙製造業發展,擠佔消費的元凶。香港的問題更是被簡單歸結到房地產上去,可是李嘉誠卻似乎只有國人在罵,沒見港人把他拖上街頭。那麼房地產不好了,製造業、消費就真能好起來嗎?房地產和這些產業居然是此消彼長的關係,人們靠房地產變富了這居然不是好事而是壞事,這種論點似乎有點反常識。

房地產不好,製造業會好嗎?

關於房地產搶了企業利潤,我們舉製造業的例子:成本方面水、電、原材料跟房價沒什麼關係;廠房設備方面,大部分廠房在科技園啊、工業園啊,補貼不要太多,設備成本也和房地產業沒什麼關係。剩下就一個成本可能跟房地產相關了,那就是人工。

有個傳播廣泛的例子。福耀玻璃的老闆曹德旺抱怨:地產工地工人工資太高,把我們製造業工人都搶走了,我們不得不付出更高工資去聘請工人。但這個鍋地產要背嗎?

交易員春申君:拿掉地產,就是衰退。請不要把房地產管成養豬場

建築業和製造業的工人佔比都在下降,並不是互相爭奪的關係。

地產工地工人為何工資高呢?因為民工荒。可以去考察各個工地,工地上並沒有因為工資高而擠破頭,相反並沒有太多人肯出苦力做工地工人,因而出現了民工荒。而製造業工人(比如富士康流水線上的工人)相對輕鬆點,工資收入低點。試想,如果沒有這種差異,那所有工人肯定都湧向工地拿高薪了,為何工地還是會出現民工荒呢?因此,曹德旺老總擔心的事情原因並不在地產工地的工人薪酬太高了,而在我們人口紅利下降,在哪工人數量都滿足不了用工需求,製造業缺人,同樣地產業也缺人。

說句題外話,人口問題才是中國經濟最核心的問題。一位成功預測中國人口危機的學者認為:為何大家只願生一個孩子,因為周邊人都生一個,人們互相攀比又沒有退路因而變得極度重視教育,養孩子的成本劇增所以養不起了,如果大家都生很多,教育就變得不是那麼極端重要,成本就會下降。少生的原因並不在房價高上面,因為畢竟養一個孩子和養兩個孩子所需要的房價邊際支出是急劇下降的。

製造業是為需求服務的。人口紅利問題是你幹掉房地產也解決不了的,但你幹掉了房地產,怕是地產這部分需求都沒有了。製造的產品沒人需要沒人用,製造業就好不了。房地產至少能緊密帶動家電、機械設備、新的電信設備等製造業的需求。高科技、軍工啥的想要好也不是擠壓房地產就能好的了的。

所以,把房地產和製造業對立起來很無厘頭。

房地產不好,消費會好嗎?

我們走到街頭巷尾,這幾年的娛樂、餐飲消費是不是很蕭條了呢?並沒有很明顯的感覺,反倒是商場一家接著一家開,各種網紅餐、娛樂層出不窮。消費到底哪裡被擠壓了?捋一遍消費的十幾個子行業,會發現這兩年真正掉下來的消費就只有汽車。

每月消費1000億以上的子門類只有四個,我們就拿這四個分析一下:3000億的汽車、1500億的石油及製品、1500億的糧油食品、1000億的服裝。分別對應衣食住行的行、食和衣。看圖的話衣和食增速相對比較穩定。

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基本上拖累消費的就是汽車和石油。石油及製品大部分就是汽油,所以還是汽車相關的。問題來了,“住”是否就擠壓了“行”呢?是否就是房地產擠壓了汽車消費和使用呢?這個問題沒有簡單的答案。影響購車出行的因素有很多,基礎設施不足呢?限購限行呢?新能源汽車對汽油的替代呢?共享出行的發展呢?恐怕後面這些更相關。房地產是否擠壓汽車消費有待驗證。但可以明確的一點是,與其通過擠壓房地產去增加消費,這個方法沒有論證也很不直接,不如想辦法讓大家多買車。汽車的減稅降費、限行限號指標搖號的管理、城市道路停車等基礎設施的升級,這些做好了,汽車消費更可能會上去。

如何直接用房地產增加消費呢?我們再算筆小賬:

這兩年居民槓桿率上去了,影響到了居民消費,這已成為行業共識。以一個25年基準利率上浮20%的房貸合同為例,每100萬每月還款6370元。如若小降息一次25個BP,每月則還6188元,可增加消費支出182元。如若大降息一次50個BP,每月還款6010元,可增加消費支出360元。今年年初轟轟烈的個稅減免政策中,房貸、養娃、贍養老人這些都占上,省的稅也不過如此水平。算這個賬的意思是,降房貸利息其實和減稅效果是一樣的,都有利於改善消費。

可以說房地產為消費背了個大鍋。合理的房價不是不漲,而是按照通脹水平上漲,按照經濟規律上漲。

切忌一刀切的只能殺不能捧,因城施策很有必要

雖然我們一直喊因城施策,但在遏制房地產方面確是一刀切,比如各地房貸利率只能升不能降,哪裡放開限購哪裡就是在挑戰“房住不炒”。簡單粗暴,房地產只能殺不能捧,因城施策的只是殺的方式不同而已。

我們從金融的角度看一個價格,一般要看它的現金流和增長率。房子的現金流是房租,只要房租是增長的,這個價格就是安全的,可能高估,最多是現金流多花幾年時間追上價格。但如果房租是降的,而這時價格還是升,那就是在負增長率階段強行抬高估值,這就不符合經濟原理了,時間也不再是你的朋友。從這個角度講,一線城市是健康的,二線及以下城市需要注意了。我想,在經濟下行壓力加大的時期,應當還因城施策應有之意了。

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總之,把經濟困境都歸咎在房地產,可能是朝著隊友開錯了槍。而且是拿了把散彈槍,搞無差別射擊。

養豬場的例子

今年的豬價無疑為我們行政手段強行打壓一個行業敲響了警鐘。之前為了環保掀翻了養豬場,導致豬農損失慘重,無心養豬。一場天降豬瘟成了壓垮駱駝的最後一根稻草,豬價飆升,物價上漲,令各種政策左右受限。

希望這次吸取被豬束縛手腳的教訓,不要再被房子束縛了手腳。

(全文完)

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